Interview met Wonam bij ABN AMRO

Interview ABN AMRO

‘Het is opmerkelijk hoeveel er qua projectontwikkeling van huurwoningen in Amsterdam is veranderd, de laatste vijf jaar. In 2011 moest de gemeente Amsterdam nog flink zoeken naar beleggers die willen investeren in de ontwikkeling van vrije sector-huurwoningen in de prijsklasse van € 750 tot € 1.100. Het was zelfs nodig om in Het Financieele Dagblad te adverteren’, zegt Wonam-directeur Carolyn van Duijvendijk-Koster.

Wonam, door Carolyn samen met Robert Kohsiek in 2011 opgericht, reageerde op de advertentie. De woning-ontwikkelaar was destijds een onbekende partij voor de gemeente. Desondanks heeft Wonam in rap tempo een stevige positie kunnen opbouwen in het middensegment van de Amsterdamse huurmarkt. Dit jaar heeft Wonam Square opgeleverd, een complex tegenover de RAI, met 111 huur-appartementen in het middensegment, in kale huur variërend van € 830 tot € 1.100.

Grote ambities

Eerder al realiseerde Wonam in Nieuw-West al: King (128 woningen) en Queen (70 woningen). En voor 2017 staan de Poort van Toorop (176 woningen) en Sandebak (106 woningen) op het programma. In 2018 hoopt Wonam de woontoren Steltloper op te leveren (126 woningen). In Amsterdam-Noord komen (aan het einde van de Noord-Zuidlijn) 213 woningen in het project 3N4. De ambitie is om de komende jaren 2500 woningen voor deze markt te realiseren.

‘De concurrentie voor deze markt, is de laatste vijf jaar fors gegroeid’, zegt Carolyn. ‘Adverteren in Het FD is echt niet meer nodig. Ontwikkelaars met voorstellen voor deze markt staan nu in de rij bij de gemeente. Ik denk dat er in 2011 drie serieuze partijen op deze markt actief waren, – inmiddels zijn dat er twintig.’

Duurzame houtpellet-installatie

Square staat tussen het Amstelpark, de RAI en de Rivierenbuurt, ook wel Kop Zuidas genoemd. Carolyn zit op het zonnige terras van het naastgelegen Motel One. (Die middag komen vanaf het RAI-terrein de enthousiast klinkende huldigingsgeluiden aanwaaien, bestemd voor de Olympische sporters.) Ze vertelt dat de gemeente de stadsverwarming niet tot Kop Zuidas heeft doorgetrokken.

‘Omdat daar oorspronkelijk een school was gepland. Dus op stadsverwarming konden we Square niet aansluiten. We hebben gekozen voor een houtpellet-installatie. Die is gunstig qua CO2-uitstoot, omdat houtpellets, korrels, geperst worden van afvalhout, én een hoge warmteopbrengst hebben. In Amsterdam is dit het eerste gebouw met zo’n installatie. Omdat het dak te klein is, was zonne-energie helaas geen optie. Evengoed is de Energie Prestatie Coëfficiënt (EPC) van Square fraai: 0,3. Dat betekent dat een woning in Square aan energie nog maar 30% verbruikt van wat een even groot appartement ruim twintig jaar geleden gemiddeld zou hebben verbruikt.’

Voor ABN AMRO is het duurzaamheidsaspect van Square mede aanleiding geweest om groen licht te geven voor de financiering.

Majestueuze hoofdingang

Square is ontworpen door bureau LEVS architecten. Carolyn en Robert zijn verheugd over het resultaat: veel geprofileerd metselwerk, met verschillende bruine tinten, fraaie glazen balkons, plafonds van drie meter hoog, en vóór de majestueuze hoofdingang een rij kolommen van zeven meter hoog. Aan de andere kant van het gebouw gaan we de poort binnen, – naar het mediterraan aandoende binnenhof. Carolyn wijst naar de lindenboom, geplant middenin een groot vierkant vol witte kiezels.

‘Kijk, door die boom heeft kunstenares Aliki van der Kruijs zich laten inspireren toen ze het ontwerp voor de poort maakte. Daarmee won ze onze ontwerpwedstrijd voor jonge kunstenaars van het Sandberg Instituut. Met gepatineerd afgewerkte lindentakken die ze in brons liet gieten, maakte ze een cirkelvorm in de poort. Ik vind het werkelijk schitterend geworden. Kunst vinden we belangrijk, het verhoogt het woongenot.’

Cruciaal netwerk

Toen Wonam in 2011 met de plannen voor Square bij ABN AMRO aanklopte, zijn die uiteraard kritisch bekeken. Carolyn: ‘Wat vooral vertrouwen wekte, is ons netwerk onder vermogende families. Die zijn op zoek naar nieuwe, op lange termijn renderende beleggingen. Die families hadden zich nog niet eerder op deze vastgoedmarkt gericht.’

De financiering van Square is voor vijftig procent met vreemd vermogen gerealiseerd. En de andere helft van het kapitaal is verstrekt door privé-beleggers.

Ongebonden Young Professionals

Robert Kohsiek: ‘Een andere pijler onder ons succes is onze focus op Young Professionals. Die groep, van 25 tot 35 jaar kan minder gemakkelijk kopen dan vóór de crisis, en heeft behoefte aan flexibiliteit, zonder langjarige verplichtingen. Young Professionals willen ongebonden zijn; reizen, naar festivals. Dat we Square zonder problemen zeven keer hadden kunnen verhuren, zegt genoeg over de animo van Young Professionals voor dit segment huurwoningen. Alle kandidaten konden voldoen aan onze inkomenseis dat ze bruto vier keer de maandhuur moeten verdienen (voor singles) en vijf keer in het geval van een stelletje.’

Robert: ‘En last but not least is een niet onbelangrijke succesfactor dat we alleen echte woningen maken: twee- en driekamerappartementen van 55 en 75 vierkante meter, met een goede keuken, luxe badkamer en vaste inbouwkasten. Voor singles, stelletjes, eventueel mét kind. Studio’s van twintig vierkante meter: daar beginnen we niet aan.’

Digitaal platform Woontank

Robert: ‘De makelaardij voor onze woningen, verzorgen we zelf met ons digitale platform Woontank. Daar kunnen alle kandidaten zich aanmelden, en kunnen ze alles digitaal regelen. Wij krijgen zodoende veel interessante marktinformatie, die we geanonimiseerd en geaggregeerd kunnen gebruiken. De bewoners en aanstaande bewoners kunnen via Woontank meedenken over onze plannen.’

Carolyn: ‘Amsterdam heeft natuurlijk een magneetwerking op deze groep. Na hun afstuderen willen ze er blijven wonen, als ze tenminste woonruimte kunnen vinden. Bedrijven komen weer terug naar Amsterdam, het vestigingsklimaat wordt steeds aantrekkelijker.’

Terug Volgend